F1, F3, F5 eller fast rente — sådan vælger du realkreditlån

Når du optager et realkreditlån til en bolig, er et af de største valg, du træffer, hvordan renten skal fastsættes. Skal den ligge fast i hele lånets løbetid, eller skal den tilpasses løbende? Valget påvirker både din månedlige ydelse, din risiko og din frihed til at lægge lånet om senere. Her er en gennemgang af de typiske lånetyper, og hvad der passer til hvilken låntager.

De to grundtyper: fast og variabel rente

Alle realkreditlån er en variation over to grundmodeller.

Fast rente betyder, at renten er låst fast i hele løbetiden — typisk 30 år. Den klassiske udgave er det fastforrentede obligationslån, ofte med mulighed for afdragsfrihed i en periode. Din ydelse er forudsigelig fra første dag til sidste, uanset hvad der sker med renteniveauet.

Variabel rente betyder, at renten tilpasses med faste mellemrum. De mest udbredte er rentetilpasningslån, populært kaldet flexlån, hvor F-tallet fortæller, hvor ofte renten tilpasses: F1 hvert år, F3 hvert tredje år og F5 hvert femte år. Mellem tilpasningerne ligger renten fast; ved hver tilpasning sættes en ny rente ud fra det aktuelle marked.

Hvad F-tallet betyder for dig

Jo lavere F-tal, desto oftere tilpasses renten — og desto hurtigere mærker du ændringer i markedet, både op og ned.

• F1 følger markedet tæt. Den har typisk den laveste startrente, men også den største usikkerhed: hvert eneste år kan din ydelse ændre sig markant.
• F3 og F5 ligger et sted imellem. Du får en lidt højere rente til gengæld for, at den ligger fast i tre eller fem år ad gangen, så du har ro i en længere periode mellem tilpasningerne.
• Fast rente giver maksimal forudsigelighed, men koster typisk mest i rente, når du optager lånet.

En tommelfingerregel: jo kortere bindingsperiode, jo lavere startrente, men jo større risiko. Du "betaler" for trygheden ved fast rente med en højere rente fra start.

Risikoen ved variabel rente

Den lave startrente på et flexlån er fristende, men den fortæller ikke hele historien. Pointen ved et F1-lån er netop, at renten kan stige — og gør den det, stiger din ydelse tilsvarende ved næste tilpasning. For en boligejer med et stort lån kan en rentestigning på et par procentpoint betyde flere tusinde kroner mere om måneden. Det er til at leve med, hvis du har luft i økonomien og en opsparing at falde tilbage på. Det kan være kritisk, hvis budgettet i forvejen er stramt.

Derfor handler valget ikke kun om, hvad der er billigst lige nu, men om hvor meget udsving din økonomi kan tåle. Spørg dig selv: Hvis renten ved næste tilpasning var to procentpoint højere, ville jeg så stadig kunne betale? Kan du svare ja, kan variabel rente være fornuftig. Er svaret nej, taler det for fast rente.

Fast rentes skjulte fordel: kurssikring og omlægning

Fast rente har en fordel, som mange overser. Fordi lånet er baseret på obligationer, hvis kurs falder, når renten stiger, kan du ved en rentestigning ofte lægge lånet om og skære en del af restgælden væk. Det lyder paradoksalt, men det betyder, at en fastforrentet låntager faktisk kan komme styrket ud af en periode med stigende renter. Den mulighed har du ikke i samme grad på et flexlån.

Til gengæld koster det noget at lægge om, og det kræver, at du følger med eller får rådgivning på det rigtige tidspunkt. Fast rente er altså ikke bare "sæt og glem" — den rummer en option, det kan betale sig at udnytte aktivt.

Afdragsfrihed — en separat beslutning

Uafhængigt af rentetypen kan du ofte vælge afdragsfrihed i en periode, hvor du kun betaler renter og bidrag, men ikke afdrager på selve gælden. Det sænker den månedlige ydelse, men du nedbringer ikke din gæld, og du betaler renter af det fulde beløb i hele perioden. Afdragsfrihed kan give mening, hvis du har anden, dyrere gæld at betale af på først, eller hvis du har brug for luft i en periode. Men det er ikke en gratis frokost — regningen kommer, når afdragsfriheden udløber, og ydelsen springer op.

Hvad passer til hvem?

Der findes ikke ét rigtigt svar, men nogle mønstre går igen:

• Fast rente passer til den, der vil sove roligt om natten, har et stramt budget eller en lang tidshorisont og ikke ønsker at spekulere i renteudviklingen.
• F3 eller F5 passer til den, der vil have en lavere rente end fast, men stadig ønsker forudsigelighed i nogle år ad gangen.
• F1 passer til den, der har god økonomisk luft, en buffer, og som bevidst vil følge markedet tæt for at få den lavest mulige rente — og kan håndtere, at ydelsen svinger.

Sådan bruger du tallene

Renteniveauet ændrer sig hele tiden, og det er forskellen mellem lånetyperne — ikke det absolutte tal — der bør styre dit valg. På vores renteside kan du følge Nationalbankens udlånsrente og de toneangivende realkreditrenter og se, hvordan de bevæger sig over tid. Husk, at den rente, du ser annonceret, ikke er den fulde pris: oven i kommer bidragssatsen, som vi gennemgår i en separat guide. Det er summen af rente og bidrag, der afgør, hvad lånet reelt koster dig.

Denne guide er en generel introduktion og ikke individuel økonomisk rådgivning. Tal altid med dit pengeinstitut eller en uafhængig rådgiver, før du vælger lånetype.